Покупка земельного участка. Где купить? Сколько стоит? Как выбрать?

Предположим, вы уже определились с целями покупки земельного участка (для постоянного или сезонного проживания, периодических приездов, например, на отдых), и местом его расположения (хотя бы примерно знаете район, где он находится).

Тем не менее, остается ряд нерешенных вопросов: на что обратить внимание при покупке участка, где купить земельный участок, как купить землю у государства и прочие.

Где купить участок земли?

Есть три доступных варианта. Первый – покупка земли у владельца, который является физическим лицом. Второй – приобретение у девелопера нового поселка (в этом случае допускается проведение сделки юридически как покупка земли у физлица). Третий – купить землю у государства, то есть напрямую у муниципалитетов на торгах.
Приобретение участков у физлиц сопряжено с различными рисками: ущемление прав третьих лиц, подделка документов и прочие.
Покупка земли в организованном коттеджном поселке сопряжена с риском недостроя (разве что земля покупается на последних стадиях строительных работ). Еще один нюанс – высокие счета за обслуживание (во время строительства поселка платежи за обслуживание не начисляют, а потом жителей шокируют огромными тарифами). Для успешного участия в торгах необходимо следующее: наличие определенных навыков и определенной суммы средств, которую вносят в виде залога. Еще один нюанс — на торги редко попадают участки, которые соответствуют вашим требованиям и ожиданиям.

Наиболее подходящие категории земельных участков для строительства загородного дома

Нововведения в Земельный Кодекс, вступившие в силу в 2019 году.

В связи с изменениями законодательства в 2019 году (Земельное, Градостроительное, Жилищное, Ипотечное), представление о понятии «земельный участок» также претерпело определенных изменений. Такие понятия, как «дачный участок», «дачное объединение» и «дача» были упразднены. Им на смену пришли «огороднические» и «садоводческие» некоммерческие товарищества.
Наличие жилого строения на земельном участке для ведения садоводства разрешено. К нему предъявляют такие же требования, как и в случае с ИЖС, — высота не более 20 м над уровнем земли (не более 3 надземных этажей). Такой дом не должен делиться на квартиры (предназначен для проживания членов одной семьи). Хотя ранее специальное разрешение для строительства жилого дома требовалось только для населенных пунктов с разрешенным применением ИЖС, сейчас оно является обязательным и для проведения строительных работ в СНТ.
Согласно действующему законодательству, на землях для огородничества допускается строительство некапитальных сооружений (то есть тех, у которых отсутствует фундамент).
Еще одно важное нововведение – садовый дом может быть признан жилым в случае полного соответствия всем техническим регламентам. Жилой садовый дом может быть признан нежилым, если в нем никто не проживает на постоянной основе. Процедура перевода объекта из нежилого фонда в жилой и наоборот регулируется Постановлением Правительства N47 от 28.01.2006 (ред. От 24.12.2018).
Основная причина почему люди переводят нежилые садовые дома в жилой фонд – возможность получить постоянную регистрацию.

Где купить земельный участок – особенности топографии

Подходящий для строительства дома участок земли должен иметь плоскую поверхность, находиться на возвышенности либо в верхней части склона (в крайнем случае). Он должен иметь прямоугольную форму (стороны соотносятся как 1:2), ориентация – с востока на запад. В реальной жизни найти участок с указанными параметрами весьма непросто – придется чем-то жертвовать. При наличии оврага или пересекающего участка следует задуматься о выборе другого земельного надела. Если же он находится вдали от других объектов, имеет большую площадь и продается по невысокой цене, эти особенности могут быть рассмотрены в качестве преимуществ для реализации некоторых ландшафтных проектов.
Угроза регулярного затопления – первое, что должно насторожить потенциального покупателя. Это распространенная ситуация на участках, находящихся в местах неглубоким залеганием грунтовых вод, а также в поймах водоемов, довольно сильно разливающихся в период оттепели. При прочих равных следует отдать предпочтение участку, который располагается выше. Уровень грунтовых вод всегда учитывают при проектировании домов. Если он превышает 2 метра, подвалы и цокольные этажи не обустраивают, поскольку затраты на гидроизоляцию окажутся чрезмерно высокими. Излишняя глубина залегания грунтовых вод создает трудности при обустройстве колодца. Бурение скважин сопряжено с довольно высокими затратами, а в некоторых водоохранных зонах оно запрещено на законодательном уровне.
Также не рекомендуют покупать участки земли, расположенные на краю высоких обрывов. Несмотря на живописность видов, открывающихся из окон дома, существует реальная угроза обвала мягких осадочных пород.

Сколько стоит земельный участок?

Профессиональные девелоперы тратят на приобретение земли около 30% от стоимости всего проекта. Во время поисков земельного надела можно ориентироваться на эти цифры.

На что обратить внимание при покупке участка?
Доступность коммуникаций.

Под коммуникациями понимают канализацию, водопровод, ливневые стоки, электросети, газопровод. Две последние являются крайне необходимыми. При отсутствии электричества и газа следует определить расстояние до ближайших точек подключения, узнать о наличии свободных мощностей. Анализ рынка ближнего и среднего Подмосковья показывает, насколько сильно цена земли зависит от наличия/отсутствия технических условий газоснабжения – стоимость меняется на треть. Даже в этих районах далеко не все населенные пункты подключены к газу.

Особенности инфраструктуры

Вопросы по транспортной доступности: наличие дороги до участка и качество покрытия, расчищается ли в холодное время года и за чей счет, возможен ли затопление во время паводков, степень загруженности трасс в зависимости от дня недели, наличие доступного общественного транспорта и прочие.
Что касается коммерческой и социальной инфраструктуры, чаще всего интересуются расположением и графиком работы ближайших торговых точек. Также важно знать, где можно получить медпомощь. По неизвестным причинам этим актуальным вопросом не интересуются те, кто ищут участок для строительства летней дачи.
Школы и досуговая инфраструктура – то, что будет важно, если планируется проживание на постоянной основе. Помимо детского сада и школы, необходимо убедиться в наличии детских кружков, секций, студий, бассейна и прочего.

Вопросы границ участка земли

Границы участков могут пересекаться по документам – нонсенс обусловлен неразберихой, происходившей в последние несколько десятилетий. Перед покупкой участка следует убедиться в том, что его границы официально признаны всеми соседями, существует разметка.
Покупая участок, принадлежащий к форме ИЖС, следует учесть особенности «красной линии», которая определяет границу разрешенной застройки.
Степень захламленности
Наличие старых или полуразрушенных объектов (сараи, гаражи) требует дополнительных затрат на их устранение.

Отношения с владельцами соседних участков

Проживание на любом участке, даже с самым удачным расположением, может быть омрачено плохими отношениями с соседями. Например, если вы приобрели земельный надел для проживания на постоянной основе, а соседи используют свои участки с домами как летние дачи, они не поддержат вашу инициативу по расчистке дорог в холодное время года. Проблемными могут быть соседи, которые занимаются скотоводством или сдачей своих объектов в аренду под организацию шумных мероприятий. При наличии на участках разрешения на ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ), никто из соседей не имеет законных оснований для выражения своих претензий.

Вывоз отходов

При покупке участка в поселке или СНТ следует узнать о том, как часто и каким способом производят вывоз мусора. Кроме того, следует убедиться, что вблизи отсутствуют мусорные полигоны по переработке твердых бытовых отходов (и их обустройство не планируется в ближайшем будущем).

Как купить землю у государства?

На торги выставлены многие участки муниципальной земли. На сайте torgi.gov.ru можно найти всю актуальную информацию о проходящих торгах, проводимых по всей стране.
К участию в торгах допускают юр- и физлиц. Необходимо оформить заявку, предоставить скан-копию паспорта, внести залог, возвращаемый в случае проигрыша участника торгов. Для участия в электронных торгах также потребуется ЭЦП.
Перед участием в торгах следует внимательно изучить интересующий земельный участок. В этом поможет сервис «Публичная кадастровая карта», доступный на сайте Росреестра.
Следует выехать на участок для детального рассмотрения всех важных особенностей: транспортная доступность, коммуникации, объекты инфраструктуры, расположенные вблизи промышленные объекты и прочее.
Следующий шаг – проверка документации. Следует убедиться в том, что участок поставлен на кадастровый учет, пересекающихся границ с другими участками нет, аресты и обременения отсутствуют. Также учитывают категорию и вид разрешенного использования (наиболее ценными считают ИЖС), допустимые параметры строительства (отражены в Правилах землепользования и застройки).
Так как цена участка в значительной степени зависит от наличия или возможности подключения коммуникаций, этому вопросу следует уделить особое внимание.

Пройдите опрос
и выберите подарок
ДО 5%